Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

• 20.12.2016
• ADMIN

Rezervační smlouva je velmi často diskutované téma. Jak je to s ní ve skutečnosti? Je uzavření rezervační smlouvy výhodné i pro kupující nebo jen pro realitní kancelář? Poradím vám, na co si dát při podpisu rezervační smlouvy pozor.

Rezervační smlouva se uzavírá jako projev vážného zájmu budoucích kupujících o koupi dané nemovitosti. Měla by být kupujícím zárukou, že se nemovitost nebude po dobu rezervační lhůty dále nabízet a že je blokována pro ně, než se připraví kupní smlouvy, případně vyřídí hypotéka. Pokud je dobře a férově sepsaná, není se čeho obávat a je pro kupujícího jistotou koupě.

Jenže zatím neexistuje žádný závazný předpis, který by určoval, co vše by měla rezervační smlouva obsahovat a jaká práva a povinnosti by měla komu zajišťovat. Je jen na realitních kancelářích, jak podmínky rezervační smlouvy nastaví. V některých případech jsou bohužel rezervační smlouvy jen „cárem papíru“, který kupujícím nezaručuje vlastně vůbec nic, za to realitním kancelářím ano.

Rezervační smlouva je smlouva jako každá jiná. Neunáhlujte se a nepodléhejte tlaku makléře k rychlé akci. V klidu vše zvažte a před podpisem si obsah smlouvy pečlivě prostudujte. Budete-li se řídit těmito radami, nemělo by se stát, že přijdete o rezervační poplatek, aniž byste nemovitost skutečně koupili.

Trvejte na třístranné rezervační smlouvě (prodávající + kupující + realitní kancelář)

Pakliže je rezervační smlouva jen mezi realitní kanceláří a kupujícím, nezavazuje k ničemu prodávajícího. Tzn.: Zaváže-li se realitní kancelář v rezervační smlouvě, že nemovitost nebude po dobu rezervační lhůty dále nabízet a že je blokována pro vás, neznamená to, že tento závazek automaticky platí i pro prodávajícího. Může se tedy stát, že prodávající během rezervační lhůty nemovitost prodá někomu úplně jinému.  Solidní realitní kanceláře už standardně používají třístranné smlouvy. Pokud realitní kancelář, se kterou máte uzavřít rezervační smlouvu, bude mít k třístranné smlouvě výhrady, měl by to pro vás být varovný signál.  V takovém případě žádejte, aby vám realitní makléř doložil, že má oprávnění od prodávajícího rezervační smlouvu uzavřít a že závazky z ní vyplývající platí i pro prodávajícího.

Nespoléhejte se na slib makléře

Pokud si přejete ve smlouvě něco upravit nebo doplnit, trvejte na tom. Nespoléhejte se na ústní dohodu a sliby makléře. Nechte své připomínky do smlouvy zapracovat.

Ujasněte si, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny nebo ne

Obvykle se rezervační poplatek skládá na účet realitní kanceláře a později je zúčtován oproti nároku realitní kanceláře na vyplacení zprostředkovatelské provize. Ale může a nemusí být součástí kupní ceny. Z rezervační smlouvy by mělo být zřejmé na první pohled, zda bude rezervační poplatek započten do kupní ceny nemovitosti, nebo zda jde o platbu nad její rámec.

Pozor na slovíčka

Věnujte pozornost tomu, jak bude rezervační poplatek zúčtován a kdy má zprostředkovatel nárok na vyplacení provize, případně na propadnutí rezervačního poplatku v jeho prospěch. Standardně by mělo dojít k započtení nároku zprostředkovatele na vyplacení provize až v okamžiku, kdy skutečně k prodeji došlo. Pokud k prodeji nedojde z důvodu na straně prodávajícího, měl by být rezervační poplatek vrácen kupujícímu. To zní logicky, že? Ale pozor, některé smlouvy jsou nastaveny tak, že rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři i v případě, kdy k prodeji fakticky nedojde – varováním by pro vás měla být spojení zprostředkování reálné/možné příležitosti apod. Chcete platit provizi za to, že vám realitní kancelář zprostředkovala možnou příležitost k něčemu, nebo až za to, že skutečně došlo k předpokládanému (uzavření kupní smlouvy)?

Autor článku: Lucie Tůmová