Daně při prodeji bytu

• 15.12.2020
• ADMIN

S prodejem nemovitosti jsou kromě jiného spojeny také daňové povinnosti. Zde je souhrnný přehled všech daní, které je třeba při prodeji nemovitého majetku řešit.

Daň z příjmu fyzických osob

Je pravdou, že ve většině případů při prodeji bytu nebo domu prodávající splňují zákonem stanovené podmínky pro osvobození od zdanění tohoto příjmu. Možná právě proto mnozí z nich ani netuší, že by za určitých podmínek tento příjem měli také zahrnout do svého daňového přiznání a řádně ho zdanit.

Příjem z prodeje nemovitosti se daní sazbou 15 % a uvádí se na příloze č. 2 daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob v bodě 2, tj. ostatní příjmy dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., Zákon České národní rady o daních z příjmu (dále jen „zákon“).

Rozhodujícím faktorem pro to, zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit nebo ne, je doba vlastnictví nemovitosti, místo bydliště a způsob využití finančních prostředků získaných z prodeje. Osvobození od daně upravuje § 4 zákona.

Podmínky pro osvobození od daně z příjmu pro prodej nemovitosti nabyté do 31.12.2020 včetně:

1. nemovitost vlastníte déle než pět let (splnili jste tzv. „časový test“) – osvobozeno bez dalších podmínek;

2. nesplnili jste časový test – osvobozeno v případě, že:

a) máte v prodávané nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před jejím prodejem; nebo

b) máte v prodávané nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště kratší dobu než dva roky a zároveň peníze z prodeje použijete na řešení své bytové potřeby, tzn. koupíte jinou nemovitost, ve které budete bydlet (rok před prodejem nebo do konce následujícího kalendářního roku po prodeji);

POZOR: zákon byl novelizován a s účinností od nového roku se u nemovitostí, které nabudete 1.1.2021 a později časový test prodlužuje z pěti na deset let. U nemovitostí nabytých před tímto datem zůstává časový test i nadále pět let.

Časový test běží vždy od počátku při každé změně vlastníka nemovitosti, a to i v případě darování v rámci rodiny. Jedinou výjimkou, kdy se sčítá doba vlastnictví původního vlastníka a doba vlastnictví nového vlastníka, je v případě dědictví, pokud je dědicem osoba blízká v řadě přímé. Pro případ, kdy celý časový test splnil zůstavitel, se má za to, že časový test splnil i nový vlastník a tento je pak od zdanění příjmu z prodeje automaticky osvobozen bez ohledu na to, po jak dlouhé době od nabytí tímto způsobem nemovitost prodal.

Základem daně je čistý zisk z prodeje. Tedy prodejní cena, od které se odečte pořizovací cena, výdaje spojené s prodejem (provize realitního zprostředkovatele, poplatky za znalecké posudky, advokátům za vyhotovení smluvní dokumentace apod.) a prokazatelně vynaložené náklady na zhodnocení nemovitosti jako jsou např. rekonstrukce bytového jádra, zateplení, nová okna, střecha aj.

Oznamovací povinnost

Od roku 2015 je zákonná povinnost oznámit příslušnému správci daně (finanční úřad) i příjmy osvobozené od daně, pokud přesáhnou částku pěti milionů korun.

U příjmů z prodeje nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí tato oznamovací povinnost dle současné právní úpravy neplatí – správce daně si může tyto údaje zjistit z katastru nemovitostí.

NOVĚ: S účinností od 1.1.2021 jste dle nového § 4b Bytová potřeba  povinni osvobozený příjem z prodeje nemovitosti dle bodu 2.b) výše tento příjem správci daně oznámit a následně doložit, že jste splnili podmínku pro osvobození, tzn. že jste koupili jinou nemovitost pro vlastní bytovou potřebu.

Za neohlášení nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí poplatníkům daně pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu.

POZOR: U prodeje družstevního bytu je oznamovací povinnost vždy.  Zde totiž ve skutečnosti nejde o prodej nemovitosti jako takové, ale o úplatný převod členských práv a povinností, tedy se na samotný prodej, osvobození od daně z příjmu a oznamovací povinnost vztahují odlišné právní předpisy.

Daň z nemovitých věcí

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je každý vlastník nemovité věci. Od daně jsou osvobozeny např. některé nemovitosti ve vlastnictví České republiky, obcí, církví, kulturní památky, nemovitosti ve vlastnictví jiného státu užívané diplomatickými zástupci pověřenými v České republice aj. – přesně definováno v zákoně číslo 338/1992 Sb., tj. Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí.

Daň se hradí zálohově příslušnému správci daně dle místa, kde se nemovitost nachází. Výpočtu a platbě daně se s ohledem na zaměření článku nebudeme věnovat. Z pohledu prodávajícího je podstatné vědět, že je třeba v lednu následujícího roku po prodeji nemovitosti ohlásit správci daně, že došlo ke změně.

V případě, že v daném místě nevlastníte žádnou jinou nemovitost, je nutné informovat správce daně, že již nejste poplatníkem této daně. Pro toto oznámení nemá finanční správa předepsaný tiskopis, forma oznámení je volná, ale měla by být písemná.

V případě, že v daném místě vlastníte další nemovitosti, je třeba podat buď dílčí daňové přiznání, kde uvedete pouze změny oproti předcházejícímu zdaňovacímu období a výpočet celkové daně, nebo podat nové kompletní daňové přiznání, kde uvedete všechny nemovitosti, které v daném místě stále vlastníte, a doplnit informaci o tom, kterou nemovitost již nevlastníte.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září letošního roku zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.

Poplatníkům, kteří již daň uhradili a kterým vznikl v souvislosti se zrušením této daně vratitelný přeplatek, správce daně tento přeplatek v souladu s daňovým řádem vrátí na základě poplatníkem podané žádosti.

POZNÁMKA: Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter a vztahují se pouze pro případy, kdy je vlastníkem nemovitosti fyzická osoba, a za předpokladu, že prodávaná nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku. Při řešení konkrétního případu doporučujeme vždy konzultaci s odborníkem na daňovou problematiku.

Autor: Lucie Tůmová, MBA

Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte nás kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma.

© Copyright Lucie Tůmová